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出租住宅与度假产业的税

本文是我们所着地产相关之项中的一篇文章

 


如果您收到出租一个住所单位的租金,如一栋房屋或公寓的租金收入,您可以扣除某些开销。这类的开销可以包括房屋贷款利息、房产税、意外损失、维修、水电杂支、保险、及折旧,这些开销会减少租金收入的应纳税额。如果您以出租谋利,不使用住所单位为本人居住处,那么您可以扣减的租金开支可以超过您的租金收入总额。但是您的租金损失,通常将会被“风险”规则和/或被动(无实质参与)投资规则限制。

如果您出租一个住所单位给他人,而您也用此作为本人的住宅,那么您可抵扣的租金开销可能会受限制。如果您在报税年度中本人使用此住所的时间超过下列二者之中较多的一项时间:

  1. 14天或
  2. 以一个公平的租金价格出租给他人总天数的10%,

则您会被认定使用这栋住所为本人的住宅。您有可能会使用一个以上的住所单位为当年的本人住宅。例如,如果您在主要的住家中住了11个月,您的主住家就会当成一处个人居住处的住所单位。如果您年度内在渡假屋住了另外的30天,您的渡假屋也会被当成一处个人居住处的住所单位,除非您在年度内以公平的租金价值把渡假屋出租超过300天。

个人使用的住所单位的一天是被下列人等使用的任何一天:

  • 您或任何其他拥有其中权益的人,除非您把您的权益以一份共享的净值融资的协议租给了另一个业主,作为他或她的主要住家
  • 您的家庭成员,或任何其他享有其中权益的人的家人,除非这位家庭成员将这栋住所作为他或她的主要住家,同时也支付公平的租金价格
  • 任何人在协议下让您使用某些其他的住所单位
  • 任何人支付少于公平的租赁价格

如果住所单位用于出租和个人使用,您通常必须以双方使用目的的天数为基础将总开支分摊于出租用途和个用途。您将无法扣抵超出租金收入总额限制的开支(您的租金收入总额减去出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支,如房地产经纪人费和广告)。但是,您也许能将某些租金开支推到下一年,但需根据那年的总租金收入的限制而定。

当您使用的住宅单位作为本人住宅而用于出租的时间少于 15天则有特殊规则。这种情况下,不用申报任何​​的租金收入,也不扣除租赁开支的任何费用。

另一种特殊的规则适用于当您把您家的一部份租给您的雇主,并在该租用空间中为雇主提供服务。这种情况下,要申报租金收入,而且在某些限制下可扣除出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支,但不能扣除任何业务开支。

如果您有租赁收入,您可能要缴您净投资收入税 (NIIT)。更多资讯请参阅净投资收入税是什么

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被动活动损失和抵免是什么?

本文是我们所着地产相关之项中的一篇文章

 


通常被动活动损失在当年里超出被动活动的收入是不被允许的。您可以将不被允许的被动损失转到下一个纳税年度。类似的规则适用于从被动活动中取得的抵免。

实际积极参与

被动活动包括您不需要「实际参与经营」的行业或商业活动。您实际参与的活动就是您在定期、持续、本质的基础上进行参与经营的活动。在一般情况下,出租活动包括房地产租赁活动,也算是被动活动,即使您进行了实质性的参与。但是,如果您是合格不动产的专业人士,您实际积极参与的房地产租赁活动就不算是被动活动。另外,对于您「积极参与」的房地产租赁活动有一项特殊的规则。积极参与的规则不同于实质性参与。

处置整个权益

  • 通常您可以在处置从事活动的整个权益的那一年里完全扣除任何从前不被允许的被动活动亏损。
  • 相对的,在您处置整个活动中的权益时,您不能申报未使用的被动活动扣抵优惠。但是,您可以选择提高扣抵财产的基础成本相当于之前减少而未使用的扣抵部份之金额来降低财产的基础。

 

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