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出租住宅与度假产业的税

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本文是我们所着地产相关之项中的一篇文章

如果您收到出租一个住所单位的租金，如一栋房屋或公寓的租金收入，您可以扣除某些开销。这类的开销可以包括房屋贷款利息、房产税、意外损失、维修、水电杂支、保险、及折旧，这些开销会减少租金收入的应纳税额。如果您以出租谋利，不使用住所单位为本人居住处，那么您可以扣减的租金开支可以超过您的租金收入总额。但是您的租金损失，通常将会被“风险”规则和/或被动(无实质参与)投资规则限制。

如果您出租一个住所单位给他人，而您也用此作为本人的住宅，那么您可抵扣的租金开销可能会受限制。如果您在报税年度中本人使用此住所的时间超过下列二者之中较多的一项时间:

14天或
以一个公平的租金价格出租给他人总天数的10%,

则您会被认定使用这栋住所为本人的住宅。您有可能会使用一个以上的住所单位为当年的本人住宅。例如，如果您在主要的住家中住了11个月，您的主住家就会当成一处个人居住处的住所单位。如果您年度内在渡假屋住了另外的30天，您的渡假屋也会被当成一处个人居住处的住所单位，除非您在年度内以公平的租金价值把渡假屋出租超过300天。

个人使用的住所单位的一天是被下列人等使用的任何一天：

您或任何其他拥有其中权益的人，除非您把您的权益以一份共享的净值融资的协议租给了另一个业主，作为他或她的主要住家
您的家庭成员，或任何其他享有其中权益的人的家人，除非这位家庭成员将这栋住所作为他或她的主要住家，同时也支付公平的租金价格
任何人在协议下让您使用某些其他的住所单位
任何人支付少于公平的租赁价格

如果住所单位用于出租和个人使用，您通常必须以双方使用目的的天数为基础将总开支分摊于出租用途和个用途。您将无法扣抵超出租金收入总额限制的开支（您的租金收入总额减去出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支，如房地产经纪人费和广告）。但是，您也许能将某些租金开支推到下一年，但需根据那年的总租金收入的限制而定。

当您使用的住宅单位作为本人住宅而用于出租的时间少于 15天则有特殊规则。这种情况下，不用申报任何的租金收入，也不扣除租赁开支的任何费用。

另一种特殊的规则适用于当您把您家的一部份租给您的雇主，并在该租用空间中为雇主提供服务。这种情况下，要申报租金收入，而且在某些限制下可扣除出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支，但不能扣除任何业务开支。

如果您有租赁收入，您可能要缴您净投资收入税 (NIIT)。更多资讯请参阅净投资收入税是什么。

地产租赁收入和费用

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您因出租不动产或个人财产收到的现金或公平市场价值的资产或服务是您的可课税的租赁收入。通常您可以从租金收入中扣除出租物业的开支。

租赁收入

多数人以现金收付制经营，这就是说当他们真正地或肯定地收到租金后才算作租金收入，然后再扣除他们的开支。租金收入包括：

取消租约支付的金额 – 如果租户付钱给您取消租约，这笔钱也是租赁收入，须在您收到的那年中申报。
预付租金-通常您把任何预付租金在您收到的那年中列为收入，无论租金所包含的时段为何或您使用何种会计原则。
租户支付的开支 – 如果您的租客支付您的任何开支，这些款项属于租金收入。如果开销被视为可扣除开支，您也可以扣除这些开支。
押金 – 不要将押金列为您的收入，如果您可能需要在租约结束时退还。如果在年度里因为承租人提早搬离租处而构成违约，您因而您保留了部份或全部的押金，这笔钱就要计入那年的收入。如果因为承租人损坏物业，您因而保留了部份或全部的押金，请将您保留的金额包含在该年度的收入中，如果您的作法是将修理费列为开支来申报扣除的话。如果您的作法不是将修理费列为开支申报扣除，而是用押金来支付这些开支，则不必将保留的金额包含在收入中。如果押金被当作承租人最后一个月的租金，这笔钱是您在收到时就包含在收入中的预付租金，而不是作为最后一个个月的租金。

租赁开支

可从您的总租金收入中扣除的开支的例子包括：

折旧 – 对您资产的损耗、磨损和破坏（包括过旧淘汰）的补贴。当您的租赁资产开始使用时您开始进行折旧。以收回部份或全部的原始取得的成本和改善的成本，在您将出租物业开始使用的那年开始，以及进行改善或添加陈设的任何年度中。
维修成本 – 让您的物业保持良好使用状况但不增加物业的价值的开支。
营运开支 – 租赁物业的其它必要营运开支，例如雇员的工资或独立承包商（土地管理员、档案管理员、会计人员、律师等）因提供服务而收取的费用。

如果您是缴纳现金的纳税人，您不可以扣除未收取的租金作为您的开支，因为您尚未将该租金纳入到收入中。维修费用，如材料通常得以抵扣。

个人使用

另有一些有关租赁您住家或渡假屋的特殊规则。有关这类的租金收入，或租赁金额低于公平市场价值的资讯，请参阅出租住宅与度假产业的税。

限制

如果您不使用出租物业作为住家而是用来出租以赚取利润，您的出租开支抵扣可高出您的总租金收入，但有一定的限制。有关这类的资讯，请参阅被动活动损失和抵免是什么。

净投资收入税

如果您有租赁利润，您可能要缴净投资收入税 (NIIT)。更多资讯请参阅净投资收入税(NIIT)是什么。

被动活动损失和抵免是什么？

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通常被动活动损失在当年里超出被动活动的收入是不被允许的。您可以将不被允许的被动损失转到下一个纳税年度。类似的规则适用于从被动活动中取得的抵免。

实际积极参与

被动活动包括您不需要「实际参与经营」的行业或商业活动。您实际参与的活动就是您在定期、持续、本质的基础上进行参与经营的活动。在一般情况下，出租活动包括房地产租赁活动，也算是被动活动，即使您进行了实质性的参与。但是，如果您是合格不动产的专业人士，您实际积极参与的房地产租赁活动就不算是被动活动。另外，对于您「积极参与」的房地产租赁活动有一项特殊的规则。积极参与的规则不同于实质性参与。

处置整个权益

通常您可以在处置从事活动的整个权益的那一年里完全扣除任何从前不被允许的被动活动亏损。
相对的，在您处置整个活动中的权益时，您不能申报未使用的被动活动扣抵优惠。但是，您可以选择提高扣抵财产的基础成本相当于之前减少而未使用的扣抵部份之金额来降低财产的基础。

FIRPTA扣缴是什么？

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扣缴美国不动产权益处置税

外国人（转让人）处置美国不动产权益应按《Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)》（1980 年外国投资不动产税法案）扣缴所得税。FIRPTA授权美国政府对外国人处置美国不动产权益征税。

处置意指为了《Internal Revenue Code》（美国国内税收法典）规定的任何目的进行“处置”。其中包括但不限于出售或置换、清算、赎回、赠与、转让等。从外国人手中购买美国不动产权益的人（受让人）、特定购买者的中介以及结算人员必须扣缴因处置而实现的金额的 15%（2016 年 2 月 17 日之前处置的扣缴 10%）（针对外国公司的特殊规定）。
在多数情况下，受让人/买方是扣缴义务人。如果您是受让人/买方，则必须查明转让人是否为外国人。如果转让人是外国人，但您未能扣缴，则您可能要承担该税款。对于美国商业实体（如法人或合伙人）处置美国不动产权益的情况，商业实体本身就是扣缴义务人。

美国不动产权益

美国不动产权益是非债权人对位于美国或美国维京群岛境内的不动产以及与使用不动产关联的特定个人财产（如农业机械）拥有的权益（包括矿山、矿井或其他天然矿床的权益）。它还指非债权人对任何美国国内的法人拥有的任何权益，但明确该法人在持有权益期间或者在截至处置日期的 5 年期间两者中的较短期间（适用期间）内未曾持有美国不动产时除外。
如果存在以下情况，则对法人拥有的权益不属于美国不动产权益：

该法人在处置日期未持有任何美国不动产权益，
该法人在较短的适用期间内曾持有的所有美国不动产权益是在已具结了任何收益的全部金额的交易中处置的，以及
对于 2015 年 12 月 17 日之后的处置，该法人或该法人的任何前身在持有权益的较短适用期间内不是 RIC（受监管投资公司）或 REIT（不动产投资信托公司）。