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出租住宅与度假产业的税

本文是我们所着地产相关之项中的一篇文章

 


如果您收到出租一个住所单位的租金,如一栋房屋或公寓的租金收入,您可以扣除某些开销。这类的开销可以包括房屋贷款利息、房产税、意外损失、维修、水电杂支、保险、及折旧,这些开销会减少租金收入的应纳税额。如果您以出租谋利,不使用住所单位为本人居住处,那么您可以扣减的租金开支可以超过您的租金收入总额。但是您的租金损失,通常将会被“风险”规则和/或被动(无实质参与)投资规则限制。

如果您出租一个住所单位给他人,而您也用此作为本人的住宅,那么您可抵扣的租金开销可能会受限制。如果您在报税年度中本人使用此住所的时间超过下列二者之中较多的一项时间:

  1. 14天或
  2. 以一个公平的租金价格出租给他人总天数的10%,

则您会被认定使用这栋住所为本人的住宅。您有可能会使用一个以上的住所单位为当年的本人住宅。例如,如果您在主要的住家中住了11个月,您的主住家就会当成一处个人居住处的住所单位。如果您年度内在渡假屋住了另外的30天,您的渡假屋也会被当成一处个人居住处的住所单位,除非您在年度内以公平的租金价值把渡假屋出租超过300天。

个人使用的住所单位的一天是被下列人等使用的任何一天:

  • 您或任何其他拥有其中权益的人,除非您把您的权益以一份共享的净值融资的协议租给了另一个业主,作为他或她的主要住家
  • 您的家庭成员,或任何其他享有其中权益的人的家人,除非这位家庭成员将这栋住所作为他或她的主要住家,同时也支付公平的租金价格
  • 任何人在协议下让您使用某些其他的住所单位
  • 任何人支付少于公平的租赁价格

如果住所单位用于出租和个人使用,您通常必须以双方使用目的的天数为基础将总开支分摊于出租用途和个用途。您将无法扣抵超出租金收入总额限制的开支(您的租金收入总额减去出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支,如房地产经纪人费和广告)。但是,您也许能将某些租金开支推到下一年,但需根据那年的总租金收入的限制而定。

当您使用的住宅单位作为本人住宅而用于出租的时间少于 15天则有特殊规则。这种情况下,不用申报任何​​的租金收入,也不扣除租赁开支的任何费用。

另一种特殊的规则适用于当您把您家的一部份租给您的雇主,并在该租用空间中为雇主提供服务。这种情况下,要申报租金收入,而且在某些限制下可扣除出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支,但不能扣除任何业务开支。

如果您有租赁收入,您可能要缴您净投资收入税 (NIIT)。更多资讯请参阅净投资收入税是什么

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被动活动损失和抵免是什么?

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通常被动活动损失在当年里超出被动活动的收入是不被允许的。您可以将不被允许的被动损失转到下一个纳税年度。类似的规则适用于从被动活动中取得的抵免。

实际积极参与

被动活动包括您不需要「实际参与经营」的行业或商业活动。您实际参与的活动就是您在定期、持续、本质的基础上进行参与经营的活动。在一般情况下,出租活动包括房地产租赁活动,也算是被动活动,即使您进行了实质性的参与。但是,如果您是合格不动产的专业人士,您实际积极参与的房地产租赁活动就不算是被动活动。另外,对于您「积极参与」的房地产租赁活动有一项特殊的规则。积极参与的规则不同于实质性参与。

处置整个权益

  • 通常您可以在处置从事活动的整个权益的那一年里完全扣除任何从前不被允许的被动活动亏损。
  • 相对的,在您处置整个活动中的权益时,您不能申报未使用的被动活动扣抵优惠。但是,您可以选择提高扣抵财产的基础成本相当于之前减少而未使用的扣抵部份之金额来降低财产的基础。

 

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何谓资本利得和亏损

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几乎所有您自己拥有和使用在个人或投资用途上的资产都是资本资产。例如: 包括住家、家具、和持有的股票或债券。当资本资产出售后,在资产的调整基础和您从出售获得的金额之间的差价就是资本利得或资本亏损。如果您卖的价格比您的调整基础高,您就有了资本利得。如果您卖的价格比您的调整基础少,您就有了资本亏损。来自卖掉您私人使用的资产如您的住家或汽车的亏损,是不能扣税的。

资本利得和亏损分为长期或短期。如果您持有该资产的期间超过一年,您的资本利得或亏损则属于长期。如果您持有时间少于一年,您的资本利得或亏损是短期的。要确定持有您的资产多久,是从您取得资产的后一天算起至包括处置资产的当天为止。

如果您有一项净资本利得,该利得可用的可能比您的正常收入的可用税率更低。 “净资本利得”一词是指您该年的长期净资本利得的金额超过您的短期净资本亏损的部分。 “净长期资本利得”是指长期资本利得减去长期资本亏损,其中包括从之前年度转移入的任何未使用的长期资本亏损。对大多数纳税人来说,大多数净资产利得课税率不高于 15%。部分或全部的净资本利得的课税率有可能为 0%,如果您的最高课税率是10%或15%。不过,纳税人的应税收入若超过39.6%税率门槛(单身者$413,200;已婚联合报税者或合格鳏寡人士$464,850;户主$439,000;已婚分开报税者$232,425),其净资本利得课税率将采用20%的新税率。

可对资本利得课以高于15%税率的其他例外情况有以下几种:

  1. 出售第1202条款下符合小型企业股票的利得部分课以最高28%的税率。
  2. 出售收藏品(如硬币或艺术品)的净资本利得课以最高28%的税率。
  3. 净资本利得的部分是来自出售任何第1250条款下的物业,按最高25%的税率予以课税。

注意:与不同等级税率的正常收入一样,短期净资本利得也要缴税。

具有可观投资收入的纳税人可能要缴净投资所得税 (NIIT)。有关NIIT的详情请参阅净投资收入税是什么

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个人纳税识别号码(ITIN)般性资讯

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什么是个人纳税识别号码? (What is an Individual Taxpayer Identification Number?)

个人纳税人识别号码(ITIN)是一个国税局核发用于处理税表的号码。它由九个数字组成,第一个数字一定是9,第四和第五个数字在70-88之间,从2011年4月12日起,范围将扩充至包括900-70-0000到999 -88-9999,900-90-0000 到999-92-9999,以及900-94-0000到999-99-9999。国税局核发ITIN的对象,是那些无法向社会安全局(SSA)取得社会安全号码(SSN)但需要有美国纳税人身份号码的人。

核发ITIN不受移民身份影响,因为无论是居民外籍人士或非居民外籍人士,都有可能依国税法规而必须在美国报税。

个人必须要是需要符合报税资格,并且申报有效的联邦所得税表,才会获得ITIN号码,但符合例外规定者不在此限。

ITIN的用途为何? (What is an ITIN used for?)

ITIN只用于申报联邦税,没有其他任何用途。国税局核发ITIN给个人,以帮助他们遵从美国税法的规定,同时它也提供了一个办法,能够有效率地处理与记录没有社会安全号码(SSN)者的税表和缴纳的税金。

ITIN号码并不会授权在美国合法工作,也不提供取得社会安全福利或低收入家庭福利优惠的资格。

谁需要ITIN? (Who needs an ITIN?)

国税局核发ITIN号码给外籍人士和其他须申报联邦税但不符取得社会安全号码资格的人。不符合取得社会安全号码资格的非居民外籍人士,如果需要申报美国税表的理由只是为了依美国税收条约的条款申请退税,也需要ITIN号码。

其他需要ITIN者包括下列人士:

  • 需要申报美国税表的非居民外籍人士
  • 申报美国税表的美国居民外籍人士(根据在美国居住的天数而定)
  • 美国公民/居民外籍人士的被抚养人或配偶
  • 持有签证的非居民外籍人士之被抚养人或配偶

 

我如何确定自己是否需要ITIN号码? (How do I know if I need an ITIN?)

如果您没有社会安全号码,而且也没有资格取得该号码,但依规定您必须提供联邦税报税识别号码或必须申报联邦所得税表,您就必须申请ITIN号码。

如果您申请了社会安全号码但尚未获知结果,请先不要提交W-7表。只有当您收到社会安全局通知,表示无法核发社会安全号码给您时,您才需填妥W-7表。

如要取得社会安全号码,请参阅SS-5表【申请社会安全卡】(Application for a Social Security Card)。如要取得SS-5表或查询您是否有资格取得社会安全号码(SSN),请到社会安全局网站 (Social Security Administration) 或洽询社会安全局办公室。根据法律规定,外籍人士不可以既有ITIN又有SSN两种号码。

填写税表时,要求填入社会安全号码 (SSN) 的空格必须填入SSN或是ITIN号码。如果填入SSA205c,applied for (申请中),NRA (非居民外籍人士) 或空白未填,国税局将不再受理此类税表。

我如何申请ITIN? (How do I apply for an ITIN?)

请利用这份最新版W-7表【国税局个人纳税人报税识别号码申请表】(Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number) 来申请您的ITIN号码。申请时并要附上一份有效的联邦所得税表(除非您符合例外规定),并附上您经过公证(notarized)或认证(certified)的身份证明和外籍人士身份文件原件。由于您申报的税表是您申请ITIN号码的附件,因此请勿将税表寄到1040表,1040A表或1040EZ表的报税说明中所列的受理地址,而应将您的税表,W- 7表,身份证明与外籍人士身份文件一并寄到下列地址:

Internal Revenue Service
Austin Service Center
ITIN Operation
P.O. Box 149342
Austin, TX 78714-9342

您也可以通过国税局授权的收件机构(Acceptance Agent),或亲自到国税局纳税人协助中心(Taxpayer Assistance Center) 来申请办理ITIN号码,这样就不必邮寄上述资料到国税局位于奥斯汀(Austin)的办事处。位于全美各地的纳税人协助中心提供申请ITIN号码的专人协助服务,民众可直接前往办理或事先预约。美国境外的申请者应与国税局境外办事处联络,询问该办事处是否受理W-7申请表。国税局位于奥斯汀的ITIN部门以邮寄方式核发所有的ITIN号码。

我何时应申请ITIN? (When should I apply for an ITIN?)

当您在准备申报联邦所得税表的同时,您就应填妥W-7表,因为寄出W-7申请表时必需附上税表。

如果您符合报税申报规定的例外条件之一,请在您确定符合例外条件的资格后尽快提交W-7表,并附上能证明您身份和外籍人士身份的文件,连同证明您符合例外规定的补充文件。

您可以在一年中的任何时间申请ITIN号码,不过如果您随W-7表附上的税表是在报税截止日之后才申报,您可能要加缴利息和(或)罚金,因此您应在规定的报税截止日前申报本年度的税表,以避免这种情况发生。

我可以到哪里取得申请ITIN的协助? (Where can I get help with my ITIN application?)

如果您在美国,可以致电国税局的免费电话1-800-829-1040。如果您不在美国,请致电267-941-1000(不是免费电话)获得填写W-7表和税表的资讯和协助,或是​​在提交W-7表后六周查询您的申请状态。

全美各地的国税局纳税人协助中心 (Taxpayer Assistance Center) 也提供申请ITIN号码的专人协助,民众可直接前往办理或事先预约。美国境外的申请者应与国税局境外办事处联络,询问该办事处是否受理W-7申请表。您也使用国税局授权的收件机构 (Acceptance Agent) 的服务。

我大约如何以及何时会收到我的ITIN号码? (How and when can I expect to receive my ITIN?)

如何您符合申请ITIN的资格,同时您也完成了申请程序,您通常会在七周内收到国税局的信函,内含您个人专属的报税号码。如果您在申请七周后仍未收到您的ITIN或其他国税局信函,您可以致电国税局1-800-829-1040免费电话,查询您目前的申请办理情况。如果您不在美国,请致电267-941-1000(不是免费电话)。

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FIRPTA扣缴是什么?

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 扣缴美国不动产权益处置税

外国人(转让人)处置美国不动产权益应按《Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)》(1980 年外国投资不动产税法案)扣缴所得税。FIRPTA授权美国政府对外国人处置美国不动产权益征税。

处置意指为了《Internal Revenue Code》(美国国内税收法典)规定的任何目的进行“处置”。其中包括但不限于出售或置换、清算、赎回、赠与、转让等。从外国人手中购买美国不动产权益的人(受让人)、特定购买者的中介以及结算人员必须扣缴因处置而实现的金额的 15%(2016 年 2 月 17 日之前处置的扣缴 10%)(针对外国公司的特殊规定)。
在多数情况下,受让人/买方是扣缴义务人。如果您是受让人/买方,则必须查明转让人是否为外国人。如果转让人是外国人,但您未能扣缴,则您可能要承担该税款。对于美国商业实体(如法人或合伙人)处置美国不动产权益的情况,商业实体本身就是扣缴义务人。

美国不动产权益

美国不动产权益是非债权人对位于美国或美国维京群岛境内的不动产以及与使用不动产关联的特定个人财产(如农业机械)拥有的权益(包括矿山、矿井或其他天然矿床的权益)。它还指非债权人对任何美国国内的法人拥有的任何权益,但明确该法人在持有权益期间或者在截至处置日期的 5 年期间两者中的较短期间(适用期间)内未曾持有美国不动产时除外。
如果存在以下情况,则对法人拥有的权益不属于美国不动产权益:

  1. 该法人在处置日期未持有任何美国不动产权益,
  2. 该法人在较短的适用期间内曾持有的所有美国不动产权益是在已具结了任何收益的全部金额的交易中处置的,以及
  3. 对于 2015 年 12 月 17 日之后的处置,该法人或该法人的任何前身在持有权益的较短适用期间内不是 RIC(受监管投资公司)或 REIT(不动产投资信托公司)。

 

扣缴率

受让人必须扣减对外国人因处置而实现的总金额征收的税款。扣缴率通常为 15%(对 2016 年 2 月 17 日之前的处置的扣缴率为 10%)。

实现金额是以下各项的总和:

  • 已支付或待支付的现金(仅限本金);
  • 已转让或待转让的其他资产的公平市值;以及
  • 受让人承担的或者财产在转让前后会立即产生的任何债务的金额。

如果转让的财产由美国人和外国人共同拥有,则根据每个转让人的出资情况在转让人之间分摊实现的金额。

分配了美国不动产权益的外国法人必须扣缴的税款等于分配给其股东时具结的收益的 35%。

在以下情况下,美国国内法人必须根据分配给外国股东的财产的公平市值扣缴税款:

  • 股东对法人拥有的权益是美国不动产权益,以及
  • 分配的财产在股票赎回中或在法人清算中。

对于 2016 年 2 月 17 日之前的分配,法人通常必须扣缴外国人实现的金额的 10%。对于 2016 年 2 月 16 日之后的分配,扣缴率提高至 15%。

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净投资收入税(NIIT)是什么?

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净投资收入超过适用限额的个人、遗产和信托必须缴交一笔3.8%的净投资收入税 (NIIT)。

个人

如果是个人,NIIT是以下较低者的百分之3.8:

  • 净投资收入,或
  • 超出以下门槛的再调整后总收入:
    • 已婚联合报税或有受抚养子女的合格鳏寡人士为$250,000
    • 已婚夫妻分开报税为$125,000
    • 所有其他情况为$200,000

 

遗产和信托

如果是遗产或信托,NIIT是以下较低者的百分之3.8:

  • (A) 未分配的净投资收入,或
  • (B) 超出以下的金额(若有):
    • 对于税务年度的遗产或信托,超出最高税率等级开始金额的调整后总收入。 (对于遗产和信托,2015年门槛是$12,300)

 

净投资收入和再调整后的总收​​入定义

一般而言,对于本税金的净投资收入,包括但不限于:

  • 利息、分红、某些年金、版权税和租金(除非来自于不适用NIIT的贸易或商务),
  • 来自间接运作的贸易或商务或是金融票据或期货交易的收入,以及
  • 来自财产处置的净收益(就计算应纳税收入时纳入考虑的范围)、除了不适用NIIT的贸易或商务所持有的财产。

NIIT不适用于纳税人可以为了普通所得税目的排除的某些类型收入,例如免税的州或市立债券利息、退伍军人管理局福利,或是来自销售主要住所的收益(所得税排除的部分)。

对于NIIT,再调整后的总收​​入(MAGI) 一般定义为普通所得税下因为国外所得收入抵免部份增加的调整后总收入(AGI)(但是也为某些与国外所得收入有关的扣除额而调整)。对于没有排除任何国外所得收入的个人纳税人,他们的MAGI一般与其普通AGI相同。

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中国的卖房子方法跟美国的有什么不同?

在美国,没有搜房网这样的网站,却有更好的房源信息平台——复合上市服务,该系统已经有八十年的历史,由各个地区的经纪人协会所组成,主要功能是共享全美的房源信息。每一个经纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。

要找房的话不必辛苦地去找很多的经纪人,或者找很多的房地产公司,或是找很多的各种网站、各种媒体广告,只需要找一个代理人,告诉他您想要房子的要求,多大,几间卧室,以及您的购房预算等等,然后这个代理人可以直接从系统里搜索到所有市场上的房子,符合条件的房子都会显现出来。

 

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