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地产租赁收入和费用

本文是我们所着地产相关之项中的一篇文章

 


您因出租不动产或个人财产​​收到的现金或公平市场价值的资产或服务是您的可课税的租赁收入。通常您可以从租金收入中扣除出租物业的开支。

租赁收入

多数人以现金收付制经营,这就是说当他们真正地或肯定地收到租金后才算作租金收入,然后再扣除他们的开支。租金收入包括:

  • 取消租约支付的金额 – 如果租户付钱给您取消租约,这笔钱也是租赁收入,须在您收到的那年中申报。
  • 预付租金-通常您把任何预付租金在您收到的那年中列为收入,无论租金所包含的时段为何或您使用何种会计原则。
  • 租户支付的开支 – 如果您的租客支付您的任何开支,这些款项属于租金收入。如果开销被视为可扣除开支,您也可以扣除这些开支。
  • 押金 – 不要将押金列为您的收入,如果您可能需要在租约结束时退还。如果在年度里因为承租人提早搬离租处而构成违约,您因而您保留了部份或全部的押金,这笔钱就要计入那年的收入。如果因为承租人损坏物业,您因而保留了部份或全部的押金,请将您保留的金额包含在该年度的收入中,如果您的作法是将修理费列为开支来申报扣除的话。如果您的作法不是将修理费列为开支申报扣除,而是用押金来支付这些开支,则不必将保留的金额包含在收入中。如果押金被当作承租人最后一个月的租金,这笔钱是您在收到时就包含在收入中的预付租金,而不是作为最后一个个月的租金。

 

租赁开支

可从您的总租金收入中扣除的开支的例子包括:

  • 折旧 – 对您资产的损耗、磨损和破坏(包括过旧淘汰)的补贴。当您的租赁资产开始使用时您开始进行折旧。以收回部份或全部的原始取得的成本和改善的成本,在您将出租物业开始使用的那年开始,以及进行改善或添加陈设的任何年度中。
  • 维修成本 – 让您的物业保持良好使用状况但不增加物业的价值的开支。
  • 营运开支 – 租赁物业的其它必要营运开支,例如雇员的工资或独立承包商(土地管理员、档案管理员、会计人员、律师等)因提供服务而收取的费用。

如果您是缴纳现金的纳税人,您不可以扣除未收取的租金作为您的开支,因为您尚未将该租金纳入到收入中。维修费用,如材料通常得以抵扣。

个人使用

另有一些有关租赁您住家或渡假屋的特殊规则。有关这类的租金收入,或租赁金额低于公平市场价值的资讯,请参阅出租住宅与度假产业的税

限制

如果您不使用出租物业作为住家而是用来出租以赚取利润,您的出租开支抵扣可高出您的总租金收入,但有一定的限制。有关这类的资讯,请参阅被动活动损失和抵免是什么

净投资收入税

如果您有租赁利润,您可能要缴净投资收入税 (NIIT)。更多资讯请参阅净投资收入税(NIIT)是什么

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何谓资本利得和亏损

本文是我们所着地产相关之项中的一篇文章

 


几乎所有您自己拥有和使用在个人或投资用途上的资产都是资本资产。例如: 包括住家、家具、和持有的股票或债券。当资本资产出售后,在资产的调整基础和您从出售获得的金额之间的差价就是资本利得或资本亏损。如果您卖的价格比您的调整基础高,您就有了资本利得。如果您卖的价格比您的调整基础少,您就有了资本亏损。来自卖掉您私人使用的资产如您的住家或汽车的亏损,是不能扣税的。

资本利得和亏损分为长期或短期。如果您持有该资产的期间超过一年,您的资本利得或亏损则属于长期。如果您持有时间少于一年,您的资本利得或亏损是短期的。要确定持有您的资产多久,是从您取得资产的后一天算起至包括处置资产的当天为止。

如果您有一项净资本利得,该利得可用的可能比您的正常收入的可用税率更低。 “净资本利得”一词是指您该年的长期净资本利得的金额超过您的短期净资本亏损的部分。 “净长期资本利得”是指长期资本利得减去长期资本亏损,其中包括从之前年度转移入的任何未使用的长期资本亏损。对大多数纳税人来说,大多数净资产利得课税率不高于 15%。部分或全部的净资本利得的课税率有可能为 0%,如果您的最高课税率是10%或15%。不过,纳税人的应税收入若超过39.6%税率门槛(单身者$413,200;已婚联合报税者或合格鳏寡人士$464,850;户主$439,000;已婚分开报税者$232,425),其净资本利得课税率将采用20%的新税率。

可对资本利得课以高于15%税率的其他例外情况有以下几种:

  1. 出售第1202条款下符合小型企业股票的利得部分课以最高28%的税率。
  2. 出售收藏品(如硬币或艺术品)的净资本利得课以最高28%的税率。
  3. 净资本利得的部分是来自出售任何第1250条款下的物业,按最高25%的税率予以课税。

注意:与不同等级税率的正常收入一样,短期净资本利得也要缴税。

具有可观投资收入的纳税人可能要缴净投资所得税 (NIIT)。有关NIIT的详情请参阅净投资收入税是什么

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